商用房使用權(quán)續(xù)期費用不到房價1成，浙江海寧的偏低收費標準，確實容易讓人接受，但其收費標準多少才算真正合適，或許還需立法層面加以明確。

商業(yè)土地的使用權(quán)到期之后該如何續(xù)期，續(xù)期該交多少錢?近日，這個問題在浙江海寧市有了明確答案。

海寧昔日“第一高樓”龍祥大廈，拿地時間為1998年5月，屬于商業(yè)土地，土地使用權(quán)僅為20年，如今已經(jīng)到期，后續(xù)該如何處理，讓不少業(yè)主感到困惑。近日，海寧市國土資源局發(fā)布公告：只要海寧龍祥大廈的業(yè)主提出申請，補繳3137元/平方米的土地出讓金后，土地使用權(quán)就可再續(xù)20年。這也是浙江出臺的首個商地使用權(quán)續(xù)期方案。

對大廈業(yè)主來說，這是個好消息。畢竟，在我國現(xiàn)有法律制度下，土地使用權(quán)續(xù)期問題關(guān)系重大，一旦土地使用權(quán)到期，房子既不能向銀行抵押貸款，也不能交易過戶，業(yè)主無論是公司還是個人，都要面臨經(jīng)濟損失。

補繳土地出讓金，使用權(quán)就能順延20年，這給相關(guān)業(yè)主解決了一塊心病。

也要看到，該做法存在法律效力不足的問題。看起來，這樣的“偏低續(xù)期費用”不無依據(jù)——根據(jù)2018年9月海寧市出臺的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓(租賃)到期土地處置管理辦法》，商地使用權(quán)續(xù)期最長20年，且原出讓年限與續(xù)期出讓年限之和不得超過40年，并按辦理時土地市場評估價的50%繳納土地出讓金。問題是，從性質(zhì)上講，這只是規(guī)范性文件，還沒有達到設(shè)區(qū)市的立法“位階”。

由這樣一份地方性文件解決《物權(quán)法》《土地管理法》《城市房地產(chǎn)管理法》等法律、行政法規(guī)中都尚未解決的商業(yè)土地使用權(quán)續(xù)期問題，“分量”顯然還不夠。

盡管《物權(quán)法》明確規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”，但是工業(yè)、商業(yè)用地使用權(quán)到期后怎么辦仍是立法“模糊地帶”，只是以預設(shè)性條款規(guī)定，“非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理”。至于“兩不一正常”的過渡性辦法，也主要適用于住宅用地。

審視《城市房地產(chǎn)管理法》，雖有“經(jīng)批準準予續(xù)期的，應當重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金”規(guī)定，但對于出讓金的比例多少等，也未作出詳細規(guī)定。

立法空白，或許也是立法契機。一些地方已經(jīng)試水突破，如深圳市2004年頒發(fā)《到期房產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》，規(guī)定商業(yè)用地有償續(xù)期，業(yè)主須補繳相應的土地出讓金。

土地使用權(quán)續(xù)期問題，屬于民事基本法律的重要內(nèi)容，關(guān)系公民、法人代表和其他組織的切身利益，以地方政府規(guī)章甚至規(guī)范性文件“立法”，顯然有違上位法。更重要的是，在續(xù)期費用多少、程序上的混亂，也會造成各地的差異不公，有損法律制度的統(tǒng)一性、權(quán)威性。

土地使用權(quán)的續(xù)期問題，關(guān)乎社會安定和發(fā)展，無論是住宅，還是工業(yè)、商業(yè)用地，都應有最完善的法律制度，而不宜止于地方破冰。

要解決這個問題，除了要在民法典草案中加入續(xù)期條款外，還應對相關(guān)法律作相應修訂，在民事基本法律、行政法規(guī)上形成銜接配套，才能讓有產(chǎn)者更有恒心。

歐陽晨雨(學者)

關(guān)鍵詞： 商用 房產(chǎn)權(quán) 費用