三項(xiàng)費(fèi)用是影響房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)空間的重要因素，受精細(xì)化管控趨勢(shì)影響，費(fèi)用優(yōu)化與管控也成為企業(yè)重點(diǎn)關(guān)注目標(biāo)。睿信地產(chǎn)研究院根據(jù)2017年上市地產(chǎn)企業(yè)披露數(shù)據(jù)，對(duì)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的三項(xiàng)費(fèi)用數(shù)據(jù)進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)分析，具體情況如下：

費(fèi)用率分布集中于5%-15%，規(guī)模企業(yè)費(fèi)用控制優(yōu)勢(shì)凸顯

在經(jīng)歷2016年明顯下降后，百?gòu)?qiáng)地產(chǎn)整體三項(xiàng)費(fèi)用率小幅回升，2017年平均值為11.5%，較2016年上升0.6個(gè)百分點(diǎn)，仍顯著低于2016年之前水平。根據(jù)分位數(shù)據(jù)顯示，2017年，三項(xiàng)費(fèi)用率75分位對(duì)應(yīng)數(shù)據(jù)達(dá)13.8%，為25分位近2倍，50分位對(duì)應(yīng)值為10.4%，略低于百?gòu)?qiáng)行業(yè)平均水平，25、50分位對(duì)應(yīng)數(shù)據(jù)增加了0.9個(gè)百分點(diǎn)，高于75分位對(duì)應(yīng)數(shù)據(jù)增長(zhǎng)。

結(jié)合銷售規(guī)模看，規(guī)模企業(yè)三項(xiàng)費(fèi)用率整體低于中小企業(yè)。銷售龍頭企業(yè)(碧桂園、萬(wàn)科、中國(guó)恒大)三項(xiàng)費(fèi)用率趨于穩(wěn)定，2017下浮0.1個(gè)百分點(diǎn)至9.5%;Top4-Top20企業(yè)2017年大幅度上漲1個(gè)點(diǎn)達(dá)9.8%，但仍優(yōu)于Top21-50及Top51-100企業(yè)。

從分布看，大部分企業(yè)三項(xiàng)費(fèi)用率集中于5%-15%區(qū)間。5家企業(yè)低于5%，而高于15%的企業(yè)大多集中在Top51-100。三家龍頭企業(yè)中，恒大由于較高的銷售費(fèi)用，三項(xiàng)費(fèi)用比例常年在10%-15%之間，碧桂園維持在9%左右，萬(wàn)科由于管理費(fèi)用與銷售費(fèi)用略有上升，2017年突破7%，達(dá)5年最高水平。

管理、財(cái)務(wù)費(fèi)用率雙漲，

銷售費(fèi)用率下降

分項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，管理費(fèi)用率仍占最高比重，受企業(yè)人員規(guī)模擴(kuò)張影響，Top4-20企業(yè)2017年管理費(fèi)用率均值上升0.3個(gè)點(diǎn)到4.8%;Top51-100企業(yè)也實(shí)現(xiàn)優(yōu)化，自2014年以來(lái)已由8.6%降低至2017年5.3%;其他層級(jí)企業(yè)2017年管理費(fèi)用率皆有增長(zhǎng)，其中Top4-Top20企業(yè)增長(zhǎng)尤為明顯。

銷售費(fèi)用率方面，平均銷售費(fèi)用率2017年略降0.1個(gè)百分點(diǎn)至3.6%。三家龍頭企業(yè)由于廣泛布局三四線城市、在規(guī)模擴(kuò)張、品牌塑造等方面投入較高，銷售費(fèi)用率維持行業(yè)較高水平;其中恒大、碧桂園分別以5.5%、4.4%占據(jù)第15及26名，萬(wàn)科以2.6%排名第68。但在增長(zhǎng)率方面，恒大較上年7.6%下降最為明顯，碧桂園較上年下降0.4%，萬(wàn)科微漲0.5%，3家企業(yè)向同一區(qū)間靠近。

另外，銷售金額Top4-Top20企業(yè)銷售費(fèi)用率在2017年有明顯增長(zhǎng)，恐是在銷售規(guī)模擴(kuò)張方面較為激進(jìn)導(dǎo)致銷售費(fèi)用上升，而Top51-Top100企業(yè)近兩年銷售費(fèi)用率收縮明顯，費(fèi)用管控能力提升。

財(cái)務(wù)費(fèi)用率控制方面，而由于兩年來(lái)企業(yè)融資規(guī)模增加與銀行貸款政策的鎖緊的雙重影響，百?gòu)?qiáng)企業(yè)平均財(cái)務(wù)費(fèi)用率也持續(xù)攀升，2017年達(dá)到2.9%，僅兩年便增加0.7個(gè)百分點(diǎn)。

規(guī)模企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用率管控優(yōu)勢(shì)尤其明顯，龍頭企業(yè)歷年基本控制在1%以內(nèi)，只是恒大2017年財(cái)務(wù)費(fèi)用率攀升至2.5%，拉高三家整體財(cái)務(wù)費(fèi)用率。對(duì)品牌企業(yè)而言，由于產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化帶來(lái)的快周轉(zhuǎn)使得品牌企業(yè)回款速度提升，償債壓力適當(dāng)減小，利息支出得以降低，其次，相比中小型企業(yè)，規(guī)模企業(yè)融資能力較強(qiáng)，融資成本更低;另外，相比Top51-Top100企業(yè)，Top50企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用率波動(dòng)較小，財(cái)務(wù)穩(wěn)健性較高。

小結(jié)

2017年，百?gòu)?qiáng)地產(chǎn)企業(yè)三項(xiàng)費(fèi)用率主要集中于5%-15%，規(guī)模企業(yè)三項(xiàng)費(fèi)用處于相對(duì)低位水平，且對(duì)于費(fèi)用控制更加穩(wěn)定。在分項(xiàng)數(shù)據(jù)方面，管理費(fèi)用率占比最高，管理費(fèi)用率及財(cái)務(wù)費(fèi)用率均值較上年均有所提升，銷售費(fèi)用率微降。

關(guān)鍵詞： 小幅 整體 優(yōu)勢(shì)