（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）4月25日，杭州2022年集中供地第一批地塊正式出讓，合計(jì)出讓60宗涉宅地（含2宗人才租賃用地），總面積3849畝，總建筑面積580.7萬平方米，總起價(jià)797.9億元。

和之前的競拍規(guī)則不一樣的是，杭州此次供地采取同一時(shí)間5宗地塊同時(shí)競價(jià)、且5宗地塊為不同區(qū)域的策略。

在時(shí)間如此緊湊的安排下，60宗宅地于早間9點(diǎn)開拍、11點(diǎn)30分前結(jié)束競價(jià)，歷時(shí)不到3小時(shí)，其中1宗地塊流拍、27宗底價(jià)成交、9宗溢價(jià)成交、23宗地塊達(dá)到中止價(jià)（溢價(jià)10%）進(jìn)入“一次性報(bào)價(jià)+搖號”出讓階段。

截止4月25日晚間，杭州第一批地塊中競價(jià)觸頂?shù)?3宗地塊全部成交，分別花落萬科、德信、大悅城、坤和、建發(fā)、綠城、大家、濱江、葛洲壩、眾安、金帝等房企，至此，杭州2022年集中供地落下帷幕，最終成交金額826.8億元，平均溢價(jià)率3.6%。

出讓細(xì)則不斷完善

在2021年遭遇“過山車”劇情后，杭州集中供地市場似乎找到了土地出讓、房企、房價(jià)之間的平衡。

一年前，杭州首次執(zhí)行集中供地政策，由于處在摸索階段導(dǎo)致部分土拍規(guī)則并不完善，表現(xiàn)在競價(jià)規(guī)則上：土地達(dá)到30%溢價(jià)率后轉(zhuǎn)競自持比例，競自持比例100%后競養(yǎng)老住房面積。

“無論是競價(jià)、競自持還是競養(yǎng)老租房面積，都是在無形之中縮減房企的利潤空間。”有房企人士曾向觀察者網(wǎng)表示，在規(guī)模的壓力下，不少房企只能硬著頭皮拿地，以時(shí)間換利潤空間。“但一味壓縮房企利潤空間并不是好事，因?yàn)榉科髸?huì)把利潤壓力轉(zhuǎn)移到項(xiàng)目上，極有可能導(dǎo)致房屋質(zhì)量問題。”

此外，隨著房地產(chǎn)市場不斷下行，杭州2021年第二輪集中供地受冷，開拍前夕17宗地塊因故終止出讓，剩余14宗地塊成交價(jià)257.46億元，不到首輪供地1178億元成交價(jià)的三成。

受此影響，杭州年內(nèi)第三批集中供地采取“定品質(zhì)+搖號”方式出讓，上限溢價(jià)率為10%，并放松準(zhǔn)入門檻，取消了一年以上房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)條件，取消同一集團(tuán)成員企業(yè)參加同一公告中地塊競買宗數(shù)不大于5宗的條件。

由于給予了房企適當(dāng)?shù)睦麧櫩臻g，杭州第三批集中供地再現(xiàn)首次供地的火爆場景，35宗涉宅地中，有24宗地塊競價(jià)觸頂待線下?lián)u號、2宗地塊溢價(jià)成交、9宗地塊底價(jià)成交，總成交額759.54億元，略遜于收金千億的首輪供地。

在杭州2022年首次集中供地中，規(guī)則得到了進(jìn)一步的改善。按照新的競得規(guī)則，線下一次性報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)中的競得人并非報(bào)價(jià)最高者，而是次高價(jià)者，且上限價(jià)格溢價(jià)不高于12%；此外，若多家房企報(bào)價(jià)均為相同次高價(jià)，須搖號定歸屬。

以良渚新城玉鳥路北杜文路東地塊為例，該地塊共有14份有效報(bào)價(jià)，其中有8家房企給出同樣的次高價(jià)，最后經(jīng)國立公證處搖號，萬科競得該地塊，成交價(jià)36.98億元，溢價(jià)率12%。

受上述規(guī)則調(diào)整影響，2022年的首次集中供地這延續(xù)了年底地塊成交的火爆，60宗地塊中有23宗地塊觸頂成交，最終成交金額826.8億元，較2021年第三輪集中供地更勝一籌。

本土房企強(qiáng)勢回歸

在本場集中供地的競拍中，杭州本土的強(qiáng)勢回歸吸引了不少業(yè)內(nèi)關(guān)注，其中就包括在一年前直言“努力做到1%-2%的凈利潤水平”濱江集團(tuán)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，濱江集團(tuán)合計(jì)競得11宗地塊，斥資184.34億元，位居地塊數(shù)量和金額的首位。

值得一提的是，濱江集團(tuán)分別在2021年首輪、二輪、三輪集中供地中斬獲5宗、1宗、4宗地塊。換句話說，濱江集團(tuán)在2022年首輪集中供地中競得去年集中供地市場一年的土地?cái)?shù)量。

具體來看，在上午確定競得人的36宗地塊中，濱江集團(tuán)競得10宗，在拿下開拍首宗地塊常青夕照區(qū)塊項(xiàng)目地塊后，乘勝追擊奪得翠苑單元XH0909-14地塊、鐵路北站單元地塊、聞堰南單元地塊、臨浦浦南未來社區(qū)地塊等。

在上午資金實(shí)力場上搶下近3成土儲(chǔ)的濱江集團(tuán)，在下午的運(yùn)氣場上表現(xiàn)不佳。據(jù)悉，在23宗一次性區(qū)間報(bào)價(jià)地塊中，濱江集團(tuán)參與了20宗，除去因失誤無法參與競拍的一宗地塊，最終僅搖中一宗地塊即蕭山區(qū)奧體博覽中心單元BJ1704-13地塊。

和濱江集團(tuán)相反，在上午場以底價(jià)27.26億元競得東冠單元這一宗地塊后，綠城在下午場的搖號環(huán)節(jié)連接搖中下沙元成單元地塊、錢塘區(qū)下沙開發(fā)區(qū)單元地塊等6宗地塊，是當(dāng)之無愧的搖號小能手。

與此同時(shí)，綠城以7宗地塊、斥資146.38億元的戰(zhàn)績，排在地塊數(shù)量和金額的第二位，僅次于濱江集團(tuán)。

拿地?cái)?shù)量位居第三的同樣是杭州本土房企眾安，共斬獲5宗地塊，拿地金額為39.09億元。

不同于濱江集團(tuán)和綠城，眾安在兩場的表現(xiàn)都較為平衡，先是在上午場以2.78億元、4.68億元競得黨灣單元、蕭山區(qū)戴村單元兩宗地塊，隨后在下午場搖中未來科技城聯(lián)榮片區(qū)01號地塊、蕭山區(qū)蜀山單元地塊、西湖區(qū)三墩單元地塊。

此外，杭州大家、蕭山城投、富春山居、臨平承建等房企均有收獲，杭州本土房企合計(jì)競得地塊數(shù)量約占7成。

外地房企青睞深耕區(qū)域

“在本土大佬撐起本次杭州土拍的半邊天的同時(shí)，外地房企出手則相對謹(jǐn)慎。”58安居客房產(chǎn)分析師蓓小貝表示，龍湖、萬科等房企基本都選擇了此前深耕多年的區(qū)域，更傾向于在自己的“舒適圈”內(nèi)求存。

以龍湖為例，繼一年前以52.53億元競得江干區(qū)地塊商住地塊后，此次以底價(jià)10.09億元競得江干科技園單元JG1505-R21/B1/B2-19地塊。資料顯示，該地塊為商住用地，出讓面積3.17萬平方米，建筑面積7.28萬平方米，起價(jià)10.09億元，樓面起價(jià)13861元/平方米。

無獨(dú)有偶，萬科分別以36.98億元、21.22億元競得良渚新城玉鳥路北杜文路東地塊、良渚新城金昌路南勾陽路東地塊，溢價(jià)率分別為12%和11.09%。此前，萬科在此區(qū)域打造了綜合體項(xiàng)目天薈未來之光城。

但與龍湖江干區(qū)地塊不同的是，萬科競得的良渚新城兩宗宅地在本次土拍中較為搶手，均達(dá)到中止價(jià)轉(zhuǎn)為一次性報(bào)價(jià)，且良渚新城等板塊地塊都上調(diào)了新房限價(jià)。

另值得一提的是，杭州此次集中供地中競得地塊民企數(shù)量遠(yuǎn)超央國企，一改此前央國企托底的局面。

數(shù)據(jù)顯示，以濱江、綠城、眾安、龍湖為代表的民企合計(jì)斬獲35宗地塊，以中鐵建、臨平城建、蕭山城建、杭州城投為代表的央國企合計(jì)斬獲24宗地塊，較民企競得數(shù)量少11宗。

中指研究院浙江分院常務(wù)副總高院生表示，綜合來看，同目前已經(jīng)進(jìn)行集中供地的城市相比，杭州2022年首批集中供地雖然熱度分化但整體表現(xiàn)依然較好，究其原因，一方面是本次供地對于拿地企業(yè)參拍資質(zhì)有所放松，同時(shí)溢價(jià)率最高僅12%，且部分板塊最高限價(jià)有所提升，開發(fā)商利潤有保障；另一方面也是因?yàn)楹贾萃顿Y吸引力強(qiáng)，居民購買力強(qiáng)勁，去化有所保證。

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