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7 月 13 日，貝殼研究院發(fā)布《2021 — 2035 年我國(guó)住房需求預(yù)測(cè)》（下稱《報(bào)告》），從總?cè)丝凇⒊擎?zhèn)化率、人均住房面積、住房拆除率及拆遷安置返還比等核心維度分析出發(fā)，對(duì)我國(guó) 2021 — 2035 年我國(guó)住房需求進(jìn)行了預(yù)測(cè)。

《報(bào)告》測(cè)算，2021 — 2035 年，在經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展大背景下，我國(guó)將有 201 — 247 億平方米的新增住房需求。但總體來(lái)看，住房總需求呈現(xiàn)逐步 " 下臺(tái)階 " 的特征，2035 年住房總需求降至 13.3 億平米，15 年間年均降速 2.5%。

考慮到住房?jī)r(jià)格溫和上漲，年均漲幅為 4.3%，預(yù)計(jì) 2021 — 2035 年我國(guó)住宅交易額年均 22 — 27 萬(wàn)億元。到 2035 年，我國(guó)住房市場(chǎng)總交易額將達(dá) 29.2 萬(wàn)億，15 年間年均增速 1.8%。

《報(bào)告》還分析，未來(lái)新增住房需求包括剛性住房需求、改善性住房需求和拆遷需求。從不同住房需求的趨勢(shì)變化上看，隨著新增人口減少、城鎮(zhèn)化進(jìn)度放緩，改善性住房需求主導(dǎo)地位持續(xù)提升，剛性住房需求將逐步降低。

人口從農(nóng)村向城鎮(zhèn)異地轉(zhuǎn)移帶來(lái)的剛性住房需求，預(yù)計(jì) 2021 — 2035 年新增剛需約 39 億平米，占總需求的 18%；2035 年剛性住房需求占比降至 11%。

城鎮(zhèn)居民住房面積增加帶來(lái)的改善性住房需求，預(yù)計(jì) 2021 — 2035 年新增改善性需求約 120 億平米，占總需求的 54%；2035 年改善性住房需求約 7.7 億平方米，占總需求的 58%。

城鎮(zhèn)老舊房屋拆除重建帶來(lái)的拆遷需求，預(yù)計(jì) 2021 — 2035 年新增拆遷需求約 63 億平米，年均約 4.2 億平米，占總需求的 28%；2035 年拆遷需求約 4.2 億平方米，占總需求的 31%。

《報(bào)告》數(shù)據(jù)還顯示，當(dāng)前我國(guó)二手房成交量占比在 20% 附近，仍處在存量市場(chǎng)發(fā)展的起步階段。綜合美日等發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，存量市場(chǎng)的崛起是必然趨勢(shì)。

該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，未來(lái)我國(guó)樓市存量化將加深，到 2035 年二手房 GMV 接近 14 萬(wàn)億元，占住房總交易額的 47%，與新房交易額基本相當(dāng)。

存量市場(chǎng)的深化和城市更新需求的穩(wěn)定，意味著圍繞存量住房的需求服務(wù)有巨大的市場(chǎng)空間，品質(zhì)物業(yè)、房屋交易、租賃運(yùn)營(yíng)、裝修、改造等衍生服務(wù)需求有望持續(xù)擴(kuò)大。

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