各地在因城施策過(guò)程中，要全面評(píng)估、審慎出臺(tái)相關(guān)措施及影響。無(wú)論是正視當(dāng)下經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的困難和不確定因素，還是考慮地方經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)可持續(xù)發(fā)展，都要盡快擺脫對(duì)房地產(chǎn)和土地財(cái)政的依賴。切實(shí)推進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整、動(dòng)能轉(zhuǎn)換，培育和發(fā)展新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)

近日，山東省菏澤市調(diào)整樓市調(diào)控政策，取消了大約一年前開(kāi)始實(shí)行的限售措施。與此同時(shí)，廣州對(duì)商服類物業(yè)項(xiàng)目不再限制銷售對(duì)象、深圳市四大銀行降低首套房貸上浮利率的信息相繼傳來(lái)，引發(fā)人們對(duì)樓市調(diào)控會(huì)否放松的猜測(cè)。

始自2016年9月30日的本輪樓市調(diào)控已兩年有余，其間雖多次有局部政策微調(diào)引發(fā)一些關(guān)注，但中央多次明確釋放堅(jiān)持樓市調(diào)控方向不動(dòng)搖的信號(hào)。時(shí)至今日，這一輪調(diào)控終于初步見(jiàn)效，一些地區(qū)房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭得到遏制，部分地區(qū)在短時(shí)間內(nèi)增速有所回落;截至今年11月份，全國(guó)商品房銷售面積增幅降至兩年來(lái)的最低點(diǎn)。

由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的外部環(huán)境發(fā)生變化，內(nèi)外部不確定因素有所增加，當(dāng)下經(jīng)濟(jì)運(yùn)行也存在著一定下行風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于過(guò)去依賴房地產(chǎn)和土地財(cái)政程度較高的地區(qū)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)銷售增速放緩甚至下降，對(duì)地方經(jīng)濟(jì)會(huì)產(chǎn)生一定下拉作用。在這樣的形勢(shì)下，是否會(huì)為了保經(jīng)濟(jì)增速而放松調(diào)控，成為各界普遍關(guān)注的問(wèn)題。對(duì)此，近日召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任。

筆者認(rèn)為，貫徹落實(shí)好中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議相關(guān)要求，有關(guān)方面亟需在樓市調(diào)控方面厘清幾個(gè)問(wèn)題。

首先，為什么要調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)?盡管過(guò)去20年房地產(chǎn)行業(yè)極大地改善了民眾居住條件，也在一定程度上拉動(dòng)了相關(guān)行業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但由于一些地區(qū)過(guò)于依賴土地財(cái)政，加之炒房資金大舉涌入，導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的畸形快速上漲，價(jià)格與價(jià)值的偏離程度越來(lái)越大。這既加重了相關(guān)地區(qū)民眾的購(gòu)房負(fù)擔(dān)，也加大了樓市泡沫和金融風(fēng)險(xiǎn)。所以說(shuō)，調(diào)控并不是以行政干預(yù)市場(chǎng)，而是要遏制炒房資金進(jìn)入樓市，并以此遏制房?jī)r(jià)快速上漲，使價(jià)格向著符合價(jià)值的方向合理回歸，以更好地滿足剛需和改善性需求，防范樓市泡沫和金融風(fēng)險(xiǎn)。

其次，如何看待樓市調(diào)控的效果?樓市調(diào)控是有一定規(guī)律和作用周期的。上一輪調(diào)控始自2012年四季度，效應(yīng)自2014年下半年開(kāi)始顯現(xiàn)，到2015年一季度更加明顯，70個(gè)大中城市新房同比均呈下降之勢(shì)，銷售同比也降至最低點(diǎn)。但是，因?yàn)榇撕蟾鞯仃懤m(xù)松綁調(diào)控措施，價(jià)格再次大幅反彈，以至于飛漲之下引發(fā)社會(huì)廣泛關(guān)注。本輪調(diào)控至今兩年有余，調(diào)控效果到今天才開(kāi)始普遍顯現(xiàn)。于是，個(gè)別地區(qū)出現(xiàn)了放松調(diào)控的聲音和某些“松動(dòng)”跡象。必須看到，目前各地樓市銷售及價(jià)格總體上只是增幅放緩，實(shí)際還在增長(zhǎng)，即使有些地區(qū)出現(xiàn)價(jià)格回落，也是在長(zhǎng)期快速高漲基礎(chǔ)上的有限回落。如果各地考慮短期經(jīng)濟(jì)增速，相繼以因城施策為由，采取動(dòng)搖“房住不炒”定位的調(diào)整措施，極有可能再次引發(fā)價(jià)格高漲、使調(diào)控效果功虧一簣，進(jìn)而引發(fā)更多更大的“次生災(zāi)害”。

第三，各地該如何具體因城施策?“房住不炒”定位，是中央多次明確和強(qiáng)調(diào)的，而且是為了讓市場(chǎng)供求關(guān)系真正發(fā)揮作用、終止“暴漲—調(diào)控—調(diào)控放松—再漲—再調(diào)控”惡性循環(huán)，因而應(yīng)長(zhǎng)期堅(jiān)持的原則。各地因城施策調(diào)整相關(guān)政策和措施，也都應(yīng)以“房住不炒”作為衡量和評(píng)判的標(biāo)準(zhǔn)。如降低首套房貸利率上浮比率，或有利于滿足市場(chǎng)剛需，且不會(huì)拉高房?jī)r(jià)、造成泡沫風(fēng)險(xiǎn)，但如果放松二套及以上房貸，就需要格外慎重。至于限售，其目的就是防止炒房拉高房?jī)r(jià)和制造泡沫，本應(yīng)納入房地產(chǎn)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。如果連兩年的時(shí)限都不設(shè)，買(mǎi)了很快就賣(mài)，其目的極可能就是為了炒房。如此，既沒(méi)有增加市場(chǎng)有效供給，又增加了購(gòu)房者負(fù)擔(dān)。對(duì)地方政府而言，盡管可能短期拉高經(jīng)濟(jì)增速，但這樣的增長(zhǎng)不僅難持久，且副作用會(huì)遠(yuǎn)大于炒房帶來(lái)的所謂增量。

所以，各地在因城施策過(guò)程中，要全面評(píng)估、審慎出臺(tái)相關(guān)措施及影響。無(wú)論是正視當(dāng)下經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的困難和不確定性因素，還是考慮地方經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)可持續(xù)發(fā)展，都要盡快擺脫對(duì)房地產(chǎn)和土地財(cái)政的依賴，切實(shí)推進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整、動(dòng)能轉(zhuǎn)換，培育和發(fā)展新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

關(guān)鍵詞： 因城失策 炒房 住房